2020年6月

「注文住宅を建てたい！」と思ったら、まず何から始めたらいいのでしょう？
初めての家づくりで右も左も分からないという方のための応用編です。

お気に入りの土地を見つけたが、「建築条件付き」の場合、最初から諦めずに売主の不動産業者にご相談されることをお勧めします。

建築条件付きの土地とは、売主の不動産概査が同一グループ内に建築会社も持っており当初から土地と建物の合計金額で会社の採算をとっている場合が多いです。
従い、当初の土地のみの販売価格は、「参考価格」として把握されたほうがいいと思います。
ビジネスですので、土地価格を意図的に相場よりも低めに設定している場合もあります。
買主さんにとっても、該当の物件購入を検討される際は、土地と建物の合計金額を十分に確認いただく必要があると思います。

＝ポイント1＝

まずは立地環境のチェックですね。

*最寄り駅までの距離と時間、道路状況、交通量

*通勤・通学の経路

*市役所等の公共施設

*商業施設への距離と所要時間。価格帯、品揃え
。
*医療施設への距離と所要時間。 診察日と時間帯。

*学校関連　：　距離と所要時間、教育方針、評判、費用

*嫌悪施設の有無　：　車両の出入り頻度、騒音、悪臭、工事

*周辺環境の変化　：　計画道路の予定、大型施設の建設計画

*交通状況　：　交通量,騷音、振動、大気汚染

*近隣状況　：　周辺住居の形態（戸建て、マンション、アパート等々）
　　　　　　　 近隣トラブルの有無、ごみ置き場の位置
　
*土地履歴　：　浸水歴、土壌汚染

＝ポイント2＝

*用途地域の確認　：　「都市計画区域」と「都市計画区域外」
　　　　　　　　　　　「市衛化区域」と「市衛化調整区域」

　※基本的には、住宅を建築できるのは、「市衛化区域」です。

*土地と道路の関係　：　建築甚準法の定めにより 「接道義務」があります。

これは、住宅用の土地には、幅4m以上の道路に、間口2m以上接していなければなりません。
もし道路幅が4ｍ未満の場合は、道路の中心線から2m後退したところを、道路境界線とみなします。（＝「セットバッグ」規制)

*接する道路の種類確認　：「公道」か「私道」かの確認。
　特に、「私違」は個人の所有ですから、注意が必要です。

最後までお読み頂き、有難う御座いました。ご参考になりましたか？
家づくりでお困りのことがあれば、サチライまでご連絡下さい。

「注文住宅を建てたい！」と思ったら、まず何から始めたらいいのでしょう？
初めての家づくりで右も左も分からないという方のための応用編です。

家を建てようと思ったらまず最初に多くの皆さんが行かれる建築会社の完成見学会。
特に住宅展示場を持たない地元の工務店などでは、実際にお客様が建てたお家を公開しているので、
これから建てる家の参考にしやすいポイントがたくさん詰まっている点が魅力です。
そんな見学会に参加する際に注意しておきたい点、マナーについて工務店側の目線からお伝えします。

【見学会では】
　
完成見学会では施主様のご厚意で開催している会社がほとんどです。
参加される方も見学の際は、「もしも施主様の立場だったら・・・」という考えお持ちになってご参加ください。

【見学会にもっていくといい持ち物】

♢カバン
　完成見学会では基本的に家中を歩いて回ります。扉や引き出しを開けたり、小さいお子さんが
　いらっしゃるご家庭ではお子さんの咄嗟の行動に対応できるように両手があく鞄がおすすめです。
　ただし、リュックなどがかさばるかばんは廊下でほかの見学者とすれ違ったりするときに壁に
　こする恐れもあるので、できるだけ必要のない荷物は車に置いておくなどして、軽量化するなど
　工夫をするといいでしょう。
　まだ鞄や携帯などに付けたキーホルダーなども万が一落とした時に床を傷つける恐れがあるので
　注意してください。
　中には貴重品だけは身に着け、それ以外の荷物は建築会社の許可を得て、会場の邪魔にならない
　場所に置いておくのもいいです。

♢靴下
　会場では建築会社がスリッパと手袋を用意していることがほとんどですので、基本的には
　それらを身につけておけば大丈夫です。
　ただし、スリッパでは上がることが出来ない和室や、足のサイズが小さくスリッパをはく方が
　かえって危険な小さなお子さんがいらっしゃる場合は靴下を用意しておくほうがベターです。
　特に夏場は素足にサンダルの着用が多いので、忘れず鞄に入れるようにしましょう。

♢メジャー
　見学会初参加の場合にはそこまで必要ありませんが、家づくりが進み、間取りプランなどを
　検討するような段階にもなると各寸法が気になるようになってきます。
　廊下の幅を図ったり、自宅のソファーの大きさと比較したり、持っておくと何かと便利です。

♢会場までの地図
　完成見学会は住宅街で開催されることが多いので、会場に近づくと目印となるものがなく会場周辺で
　迷子になってしますケースがあります。
　また防犯上の理由から会場の詳しい住所を掲示しない建築会社もありますので、建築会社から
　遅られてきた地図をもとの目的地をきちんとカーナビやスマートフォンの地図アプリに打ち込んでから
　出発すると、会場周辺であわてる必要がありません。

【会場に到着する前に】

完成見学会では会場の状況によってはトイレが近くに設置されていないケースがあります。
特に小さいお子さんは、トイレに連れていくために途中で見学会会場を抜けないといけないといけない
といった事態になり、ゆっくり担当者の話を聞くことが出来なかったとなる場合も珍しくありません。
会場に到着する前に一度、トイレ休憩の時間を設けてから会場に行かれることをおススメします。

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「注文住宅を建てたい！」と思ったら、まず何から始めたらいいのでしょう？
初めての家づくりで右も左も分からないという方のための応用編です。

一大決心をして夢の新築マイホームを建て、住宅会社から無事に引渡しが完了して、新住居での生活がスタートしました。
これから20年30年それ以上の年月をここで暮らしていきます。
その間に万が一、パートナーであった住宅会社が倒産してしまったら、アフターサービスはどうなるのでしょうか？
当然心配になりますから、事前にその時のための知識と対策を見て行きましょう。

まず住宅のアフターサービスには、「保証期間」と「定期点検」の2種類があります。
以下順に記載させて頂きます。

①　保証期間：

　平成12年4月から施行された『品確法』（住宅品質確保促進法）という法律があります。
　その内容は、建物引渡しから10年間は、構造体力上主要部分や雨水の侵入を防止する部分の不具合を保証する義務があります。
　万が一不幸にしてパートナーの住宅会社が倒産しても、保険や供託金から費用が支払われます。
　この保険は、住宅会社自身が加入する義務があり、一戸建て住宅の場合は最低2000万円（オプションにより上限5000万円）までが保証の対象金額になります。

　※注：住宅会社倒産の場合は、免責金額として飼い主（施主）は10万円の負担が必要です。
　　住宅会社が倒産している場合は、飼い主自身で保険金を請求できる仕組みになっています。（これを「直接請求」と言います。）
　　また供託とは、責務弁済の資金として、金銭などを国家機関に預けることです。
　　資金力のある大手住宅会社は、こちらを選ぶことが多い。

　この品確法の対象となる保証箇所を具体的に記載しておきます。

　●構造力上主要部分：

　　小屋根、屋根版、斜材、壁、横架材（梁）、柱、床版、土台、基礎（地盤は対象外です）

　●雨水の侵入を防止する部分：

　　屋根、開口部、外壁
　
　まとめとして、重要な点を3点記載しておきます。

　㋐保険加入の場合は、建物引渡し時に保険証の有無を確認しましょう。

　㋑新築住宅における保証期間（瑕疵担保期間）は10年ですから、11年目以降に見つかった瑕疵はすべて自己負担での補修になります。
　
　㋒この10年以内に、隠れた瑕疵を見つける方法としては、「住宅のプロであるホームインスペクター（住宅診断士）」に検査をお願いしましょう。
　　その費用は、約30坪の一般的な二階建て住宅で5～6万円で、検査時間は2～3時間が目安となります。

②　定期点検：

　この定期点検については、各住宅会社の自由であり、義務ではありません。
　従い、各住宅会社によって、「点検期間」や「点検内容」はまちまちだと思います。
　不幸にして住宅会社が倒産してしまうと、この定期点検を受けることが出来なくなります。
　その際は、前項にも記載した住宅のプロである住宅診断士に別途有料で依頼することになります。

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注文住宅という大変大きな買い物をするわけですから、工務店・ビルダーを選ぶ基準の中には「会社の安定性」も重視されるのは当然ですね。
万が一不幸にして、工務店が倒産してしまった場合は、施主への保証は何もないのでしょうか???
大丈夫です！ご希望の工務店があったら、『住宅完成保証制度の保証を受けられるか』是非事前の確認をお願いします。
これは、国土交通省による「住宅瑕疵担保責任保険法人」である、住宅保証機構による保証制度です。
工務店の倒産等により工事が中断した場合に、発注箸(施主)の負拒を最小限に抑える為、住宅保証機構が以下の保証を行います。

●増嵩工事費用の保証

●前払い金を一定の限度内で保証

●代替履行業者(工事を引き継ぐ業者)を幹旋

この住宅完成保証制度を利用する為には、住宅建設業者たる工務店が、住宅保証機構の登録審査を受ける必要があります。
下記記載の住宅保証機構工ＨＰをご覧頂くと、該当の工務店が登録されているかどうか簡単に確認出来ます。

　　　http://www.mamoris.ｊp/

また、住宅保証機構では『まもりすまい保険』の取り扱いもあります。
これは、住宅品質確保促進法に基づき、工務店は新築住宅の引渡し後ご10年間は、基本構造部分(柱・梁などの構造耐力上主要な部分、雨永の進入を防止する部分)に万一の問題が発生すると、無償補修を行う義務が付けられています。

『まもりすまい保険』は、この住宅品質確保促進法に対応した保険であり、該当の工務店がこの保険を利用できるかどうかも、上記のＨＰで権認することが出来ます。

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念願の家づくりの本格スタート。
具体的には、工務店との「建築請負契約書」の締結から始まります。
一生に一度といっていい大切な家づくりですから、決して後悔や失敗のないように、契約する前に必ず確認すべきポイントを7つあげさせて頂きます。
ご自身なりに、可能な限りチェックし調べてみてください。

①　経営状態の確認：
　　
　経営状態が健全な工務店に依頼するのが、安心の第一歩ですね。
　万一の場合に備えて、その工務店での「瑕疵担保保険」の付保確認と、「完成保証」を利用できる会社であるかどうかを確認してください。

②　打合せ議事録の保管管理：

　家づくりでは決定すべき項目が大変多いですね。
　各種の、打合せをする際に、取り決めたことや検討すべき事項を記録に残し、お互いに情報共有するよう心掛けてください。
　せっかく選んだ工務店ですから、あとで「言った、言わない」で問題になることを避けたいですね。

③　質問に誠実に答えてくれるか：

　現場見学や工務店を訪問した際に、工務店から業界専門用語のみで説明したり、業界慣習として押し付けたりする会社には注意しましょう。
　一般の方々にも解りやすい言葉で説明したり、不明なことがあった場合は調べてから回答しますというような、誠実な対応が欲しいですよね。

④　地盤の確認と適切な対応：

　安全な家づくりの為には、「敷地の地盤調査と必要な対策」は、大前提ですね。
　地盤調査の結果、「改良が必要」と判明した場合は、改良工事を実行するのは必須です。
　対して、お客様が負担する総費用が増えるのを必要以上に懸念して、過去の経験だけで地盤改良工事を行わない業者は、絶対に避けてください。

⑤　大工さん・職人さんの教育：

　工務店の社長・スタッフと現場の監督・大工さん・職人さんとのチームワークと協力は必要です。現場の整理整頓と掃除を普通に取り組んでいるかどうか確認しましょう。

⑥　現場監督による現場点検の徹底：

　完成引渡し後の定期点検を自社で実施している工務店は、施工中に極力のミスを出さないように、大工さんや職人さんの仕事を現場監督がしっかりと点検しています。
　理由は、引き渡し後に問題が生じた場合には、その工務店に責任負担がかかってくるからです。
　ＯＢ施主の家を見学できた場合などには、質問・確認をしてみましょう。
　引き渡し後に何か不具合があった際に、連絡しても来てくれないような会社には注意が必要です。
　
⑦　家の性能に関して、明確な基本方針を持っているかどうか？：
　
　住宅に関する技術と仕様には、様々な種類があります。
　その工務店の基本的な姿勢方針、断熱・気密への対策、耐震性・制震性への工法、自然素材の健康住宅かどうか等々、チェックと確認は必要です。

　最後に、工務店を見抜くコツは、社長や現場監督の話を聞くこと、工事現場や完成した家などの現場を見ること。
　その工務店の関係者（ＯＢ施主・大工さん・職人さんなど）に会うことが基本だと思います。
　家づくりでは、積極的な姿勢で、機会あるごとにお互いのコミュニケーションをとることが重要です。

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住宅の建築現場では、近隣トラブルがつきものです。
なかには理不尽なクレームも多いと聞いておりますが、代表的なトラブルの原因を例記してみましょう。

●作業音がうるさい。

●業者の車が駐車されて、通行の邪魔。

●現場のゴミや面した道路に釘やタバコが落ちている。

●作業の開始時間が朝早い。　あるいは終了時間が遅い。

●建築資材の置き方が整理整頓されていない。

●現場の泥が道路に流れている。

●休日も朝早くから作業している。

●現場作業員の会話がうるさい。

●工事期間が事前の案内よりも延期されている。

色々なトラブルが考えられますが、未然に防ぎたいですね。
最悪なケースは、入居後にまでギスギスした関係が発生する恐れさえあります。
このような問題を事前に回避する為に、おすすめの対応策をまとめます。

①　着工前の挨拶廻り：
　住宅建築会社の担当者と一緒に、向こう３件・両隣のお宅へ事前の挨拶回りを行いましょう。
　建築会社に工事の日程を記載した挨拶状を用意させ、地鎮祭の行事が終わった直後が適切なタイミングだと思います。

②　工事の日程と内容を把握しておく。
　工事現場と言っても、常にクレームが発生する訳ではありません。
　工事の日程と内容を事前に把握しておき、建築資材の投入日や電気・ガス・水道などの業者が入る日は注意が必要です。

③　工事の延長が決まったら、改めてご近所へ伝える。

④　入居前の挨拶：
　建物の引渡しが住み、お引越しの日取りも決まったら、今までのお詫びを兼ねて、もう一度挨拶廻りを。
　
　挨拶回りに行く際は、粗品を用意するのが一般的です。
　あまり高価なものは必要なく、500～1.000円程度のものが相場です。
　タオル・石鹸・洗剤などの詰め合わせが無難ですね。

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さあ待望の夢のマイホーム（注文建築）が完成しました。
建築会社よりお家の引き渡しが行われます。
その際に、各種の重要書類も同時に渡されますので、以下にリストアップしておきます。
しっかりと保管ファイルしておきましょう。

　【各種書類名】　　　　　　　　　　【備考説明】

①工事完了引渡し証明書　　　　　：　無事に工事が完了し、建築会社が施主様へ建物の
　　　　　　　　　　　　　　　　　　引渡しを証明する書類。

②確認申請書副本　　　　　　　　：　建築基準法に適合していることを確認・証明した書類。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　尚、正本は、確認検査機関に保存されている。

③中間合格証及び検査済証　　　　：　建物が確認申請通りに完成し、建築基準法に適合していることを、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　現場にて検査し合格していることを証明した書類。

④登記済み権利書　　　　　　　　：　登記簿の写し
　
⑤鍵一式　　　　　　　　　　　　：　建物の鍵一式と位置を記したリスト
　　　
⑥各種保証書　　　　　　　　　　：
　　
⑦住宅瑕疵担保保険証券　　　　　：　

⑧取扱説明書　　　　　　　　　　：　各種設備機器の取扱説明書。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　掃除・メンテナンスの仕方まで説明の記載がある。

⑨工事施工業者の一覧表　　　　　：　建物に関わった全ての業者リスト
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（大工、左官、屋根、建具、タイル、その他の設備業者）

⑩アフターサービス基準　　　　　：　引き渡し後、施工業者が無償で保証するための基準を定めた書類。
　
⑪工事管理報告書及び工事管理写真：　工事管理者が図面通りの施工を確認した書類。

⑫竣工図面　　　　　　　　　　　：　仕様書・仕上表・配置図・平面図・立面図・断面図・距計図・
　　　　　　　　　　　　　　　　　　平面詳細図・展開図・建具図・天井伏図・構造図・設備図

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待望の注文建築で新築したり、あるいは建売の新築住宅を購入され、完成物件の引っ越し後に残念ながら
建物の何らかの不具合（施工ミス）を発見された場合の対処方法と注意点を記載させて頂きます。

まず基本は「早期発見・早期連絡」です。
新築引っ越し後の間もない時期であれば、施工不良を売主（建築会社）へ指摘して、無料で補修してもらえる
のが一般的です。
但し、飼い主（施主）自身の過失により発生した傷や汚れは対象外です。

不具合を発見した際の流れを記載します。

1.　引き渡し後に不具合を発見
2.　売主（建築会社）へ伝える
3.　売主等が確認に来る
4.　補修内容について説明を受ける
5.　補修工事開始
6.　補修後の確認
　　（必要なら、第三者の専門家に点検確認を行ってもらう。）

●引渡し後の不具合は、まず売主（建築会社）へ内容の連絡を行う。
　一般的には、売主は早期にその不具合の確認に来てくれます。
　後々のために、該当の問題箇所を写真に撮っておくことをお勧めします。

●売主が訪問確認に来た際は、その説明を受けて、実際に問題あるなら早めの補修工事をしてもらう。
　また補修工事が終われば、問題解決しているかどうかの確認を行う。

●軽微な不具合による比較的簡単な補修工事であれば、心配する必要ないと思いますが、
　工事規模が大きい場合は、第三者の専門機関に点検してもらうと安心です。

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