心理的瑕疵の意味は?

「注文住宅を建てたい!」と思ったら、まず何から始めたらいいのでしょう?
初めての家づくりで右も左も分からないという方のための応用編です。

まず最初に、【瑕疵】とは、表面からは一見して見えない、見ることが出来ない欠陥のことです。
売主さんと買主さんでは立場が異なります。
それぞれの立場の違いを意識しないと【瑕疵】について見誤ります。

【心理的瑕疵】野一例をあげさせて頂きます。

*過去に、該当の敷地で「自殺・殺人」があった。

*過去に、該当の敷地で「事件や事故による死亡」があった。

*近くに「指定暴力団等の事務所」がある。

*近くに「嫌悪施設」がある。
 嫌悪施設とは、清掃工場・産業廃棄物処理場・葬儀場・火葬場・刑務所・風俗営業店・原子力発電所等々です。

このような心理的瑕疵の問題点は、各個人毎の考え方や意見によっても異なってくると思います。
事前に、このような問題を回避する為には、不動産業者が作成する「重要事項説明書・売買契約書」又は「物件状況報告書」をよくチェックして下さい。
もし記載がない場合は、不動産業者へ十分に質問・確認を行ってください。


「検討している土地に下水管が来ていない・・・宅地に引き込む費用は?」

「給排水本管引き込み工事」を行う必要があります。

各市町村が指定する業者が行い、その費用は各自治体により多少の違いがありますが、約50万円とお考え下さい。

工事の内容は、下水道本管から敷地内の最終枡に接続する工事で、道路のアスファルトを撤去し、配管を埋設、下水道本管に接続するという手順です。

最後までお読み頂き、有難う御座いました。ご参考になりましたか?
家づくりでお困りのことがあれば、サチライまでご連絡下さい。

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手付金の相場は? (土地購入の際)

「注文住宅を建てたい!」と思ったら、まず何から始めたらいいのでしょう?
初めての家づくりで右も左も分からないという方のための応用編です。

●宅建業法の定めでは、売買代金総額の20%以内と規定されています。

●実際に最も多い事例は、100万円ちょうどですね。
 これは、不動産会社から指定してくる場合が多いです。
 場合によっては、50万円、200万円もあり得ます。

●物件引渡し時に、手付金を差し引いた残金額を支払います。
 多くの場合、この時に住宅ローンの正式実行となります。

●銀行からの住宅ローン利用には、事前の審査があります。
 審査期間は、2~3週間ですが、万一不幸にして、手付金支払い後、住宅ローンの審査に
 不合格の場合、売買契約は白紙解除となります。
 この際、手付金は無利息で全額返還されます。(住宅ローン利用の特約)

●売買契約解除の場合、買主都合の解約では手付金は返還されません。
 一方、売主都合の場合、手付金の倍額が売り主から買主へ支払われます。

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調整区域に家を建てたいどうしたらいい??

「注文住宅を建てたい!」と思ったら、まず何から始めたらいいのでしょう?
初めての家づくりで右も左も分からないという方のための応用編です。

都市計画法により、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けて定めています。

「市街化調整区域」では原則的には、市街化を抑制する区域であり、農林漁業を営む人の住宅など一定の建築物を除き、一般の人が住宅を建てることはできません。

例外的に認められる開発行為は、次に例記したいずれかに該当する場合に限られます。(都市計画法第34条)

① 周辺住居者の日常生活に必要な物品の販売・加工・修理等の業務用の店舗、事業場等

② 市街化調整区域内の鉱物・観光及び水資源の有効利用上必要な建築物

③ 温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物
 
④ 市街化調整区域内で生産される農・林・水産物の処理、貯蔵及び加工施設等

⑤ 県が国等と一体となって助成する中小企業協同化施設

⑥ 市街化調整区域内に現存する既存工場と密接な関連を有する事業用施設等

⑦ 火薬類の貯蔵又は処理施設

⑧ 道路管理施設、休息所または給油所及び火薬類製造所

⑨ 集落地区計画内の建築

⑩ 既存の権利の届け出をした者が、5年以内に行う建築

⑪ 計画的な市街化を図るうえで支障がなく、開発審査会の議を得たもの
  (大学、研究所等で5ha以上の者及びそれえらと一体に行われる住宅で10ha以上のもの)

⑫ 市街化を促進する恐れがなく、かつ市街化区域で行うことが困難又は著しく不適当と認められるもので、開発審査会の議を経たもの(農家等の分家住宅、集会所、既存建築物の建替え、幹線道路の沿道等における大規模流通業務施設、老人保健施設、有料老人ホーム等)

また、上記のいずれかに該当し、住宅建築の許可が下りても、次の点にも注意が必要です。
もともと宅地として整備されていない土地ですので、不都合があることも想定されます。

*建築基準法上の道路に接していますか?

*雨水の排水ができる水路か側溝がありますか?

*道路に水道本管が来ていますか?

*道路に電柱、電話柱が来ていますか?

*道路に下水道がありますか?もし整備されてなければ、浄化槽の設置が必要です。

*農業振興地区に指定されていませんか?もし指定ある場合は、"解除"の手続きが必要。

*地目が農地なら、"宅地"に地目を変更する手続きが必要。

*道路と敷地に段差はありますか?もし敷地のほうが低い場合は、土盛りが必要。

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実家の敷地に離れを建てたい。建てられる?

「注文住宅を建てたい!」と思ったら、まず何から始めたらいいのでしょう?
初めての家づくりで右も左も分からないという方のための応用編です。

問題は、同じ敷地内に2件、住宅の用途を成す建物を建築できない事です。

法的には、「母屋」と「離れ」両方に水回り設備(トイレ・キッチン等)がある場合、両建物に接道要求他一般の建築基準法、消防法等の適用・制限を受けてしまいます。

従いまして、新築の「離れ」にはキッチン又は浴室がない形で建築の確認申請を提出することになります。
一言でいえば、「増築」としての申請です。

上記の形であれば、実家の敷地に「離れ」の建築が可能です。
デメリットとしては、電気代・水道代・下水道使用料・電話代がすべて2件分必要となります。

親名義の土地に子供名義の家は建てられる?

建てられますが、贈与税と相続税に関連してきますので、ケース毎に説明させて頂きます。

=ケース1 子供は親に何も払わずに、親の土地に家を建てられた場合=

これを土地の「使用賃貸」と言います。
この使用賃貸による土地の使用では、贈与税は課税されません。
しかし、問題は相続時ですね。
将来、親から子供が相続するときに「借地権の評価額分」が追加で相続税の対象となります。

=ケース2 親の土地を子供に時価よりも安い金額で売り、子供が家を建てる場合=

例えば、時価3000万円の土地を子供が1000万円で購入した場合、差額の2000万円が「みなし贈与」となり、2000万円に対して贈与税が課税されます。

=ケース3 親に地代だけ支払う場合=

この場合は、ケース1の「使用賃貸」ではなく、「賃貸借」となります。
土地の権利金が支払われていませんので、権利金相当額に対して贈与税が発生します。

=住宅ローンについて=

親名義の土地に子供が住宅ローンを借りて建物を建てる場合、親の土地への担保設定が必須となることが多いです。
物件が完成した時は、建物も担保設定されています。
また、担保提供者である親が連帯保証人になる必要も出てきます。

=固定資産税の取り扱い=

使用賃貸の場合では、子供が自分で固定資産税を負担しても、贈与税はかかりません。

=親の土地に家を建てるデメリット=

仮に、その子供に兄弟等のほかの相続人がいた場合、他の兄弟達から最低限相続財産の分与を主張してくる可能性があります。

=親の土地を子供の名義に変更できるか?=

贈与税を支払えば、名義変更が可能です。
補足になりますが、「相続時精算課税」を選択することも出来ます。
これは、2500万円以内の資産であれば、贈与時点の贈与税はかかりません。
相続時に相続税の対象として精算することになりますので、一時的な課税の繰り延べとなる制度です。

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古家付きの住宅購入の際の注意点

「注文住宅を建てたい!」と思ったら、まず何から始めたらいいのでしょう?
初めての家づくりで右も左も分からないという方のための応用編です。

●「中古一戸建て」と「古家付き土地」の違いは?

 微妙な表現の違いですが、明確な定義・基準はありません。
 一部では、昭和時代に建築された物件が「古家」で、平成時代建築の物件を「中古」と言っている
 業者もいます。

●リフォームして住む場合:

 やはり最大のメリットは、相場よりも安く購入できるチャンスもあります。
 しかし、購入契約前に、第三者の検査専門会社にたとえ有料でも建物のチェックをしてもらうことを
 お勧めします。

●建替えの場合:

 まずは、メリットから。
 価格メリット以外には、更地と違ってすでに建物がありますので、日当たり・風通し・建物の配置など、
 建替えた後の暮らしイメージがつかみ易い。
 一方、デメリット及び注意点を例記させて頂きます。

▽解体費用が発生します。木造住宅の場合、一般的な相場は4~5万/坪です。
 但し、ブロック塀・古井戸・大量の家具類・重機が出入りする道路が狭い等の環境だと追加費用が
 発生してしまいます。
 この解体費用については、売主・買主のどちらかが負担するのか決まりはありません。
 契約時の当事者間での話し合いになります。

▽登記関係の費用として、「建物の所有権移転登録」及び「建物滅失登記」の費用も発生します。

▽土地の境界があいまいになっていることが多いです。
 境界確定図で確認しておきましょう。もしなければ、境界画定測量を土地家屋調査士に依頼して、
 隣地の方立ち合いのもと、境界を確定させる必要があります。
 この費用は数十万円かかります。

▽敷地に大きな石や木がある場合、撤去後の整地費用も追加で発生することもあります。

▽上下水道・ガス管について:
 引き込み感が老朽化している場合、手直しの追加工事が発生し、数十万円の費用がかかります。

▽水道管の敷設が、お隣の敷地を経由、又は逆にお隣の水道管が自分の敷地を経由している場合もあります。
 契約時に、不動産会社と十分な事前確認が必要ですね。

▽特に長屋(テラス)の場合、切り取り工事とそれに伴うお隣の壁の修復費用も発生します。

▽古家解体中に、大きな岩とか廃棄物等が地中から発見される場合があります。
 「瑕疵担保責任」のある売買契約であれば、売主の責任で撤去してもらえます。
 但し、その有効期限は3ヵ月の設定が多く、それ以降は買主の負担となります。

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土地を選ぶ時に注意して見るべきポイントは?-②

「注文住宅を建てたい!」と思ったら、まず何から始めたらいいのでしょう?
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前回のつづき。。。
 
=ポイント3=

土地の安全性確認です。地盤の状況は、周辺環境からもある程度の推測が出来ます。

*水域を埋め立てた地域かどうか? ⇒ 法務局で土地登記簿本を取得すること可能。

*周辺道路 : 道路より低い土地は、水が溜まりやすく、地盤も弱いことが多
い。

*盛り土による造成地か?

*海・河川・沼,水田など : 雨水のしめ込み度が早い場合、締め固めが不十分の可能性。

*雨天時の雨のしみ込み度 : 軟弱地盤による不同沈下の可能性。

*近隣住宅の基礎などのヒビ

*地名に「水」が絡んでいるか? : 水田、水辺、低地、窪地、水域等

※地盤調査を行って、軟弱地盤と判明しても、地盤改良などの補強工事を十分に行えば住宅の建築は可能です。


=ポイント4=

土地代以外の隠れた費用の有無。

*地目が農地の場合 : 地目変更登記費用が発生します
            場合によっては、農作物徹去費用、畑土などの処分費、
            埋め立て用の盛土費用も発生します。
            
*隣地や道路との高低差 : 1mを超える高低差がある場合、擁壁(土留め)工事
              の費用が費用が割高になります。

*インフラ登備の確認 : 前面道路だ上下水遣:電気・通信等の各設備が来てい
             るかどうか?

*地盤が悪い : 軟弱地盤ですと、地盤補強工事が発生します。事前に地盤調査
         が出来るとペストですね。


*地域ごとの各規制確認 : 各県、各市町村により様々な規制があります。 
              建築確認申請以外の特殊規制による申請業務や付帯
              工事が発生する可能性があります。

*境界杭の確認 : 境界杭がない場合、境界画定測量の費用が発生してしまい
          ます。
          購入前に売主、隣地所有者立会いのもと、境界を確定して
          おくべきです。

不動産の個人売買は可能です。

一番のメリットは、仲手数料が必要なくなります。

しかし、いくつかの注意点とリスグがありますので、以下に列記させて頂きます。

*物件漬報の正確な把握が問題になります。
 売主が用意する各種の書類(登記簿藤本、固定資産税評価額証明書、公図、物件表示書類等々)によって、
 法律上の扱いまで把握する必要があります。


*売買契約書の作成も大変です。
 売主・買主でお互いに取り決めておくべき事柄が抜けてしますと、後々トラブルになってしまいます。
 弁護士を間に入れた方が良いと思います。


*住宅ローン審査においても、売買契約書の提出が必要です。
 同契約書の記載内容に問題があれば、金融機関の目にはリスクと移ります。

*重要事項説明書があっても、買主はチェックポイントを整理して、十分な理解と把握が必要です。

*必上の状況を考えると、結局は各専門家の力を借りることになると思います。
 例えば、不動産鑑定土、司法書主、弁護土ですね。
 各専門家への費用を考えると、ネ動産業審への伸介手数料と大差なくなるのではないでしょうか。

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