2020年2月

「注文住宅を建てたい！」と思ったら、まず何から始めたらいいのでしょう？
初めての家づくりで右も左も分からないという方のための応用編です。

新たな家づくりを検討される際、一戸建てかマンションかで悩んでいる方も多いと思います。
それぞれ一長一短がありますので、家族構成・ライフスタイル・価値観などで慎重に選択して下さい。
それぞれの価格情報を含めて、2015年度の全国平均を一覧表に纏めましたので、ご参考にして下さい。
尚、実際の物件価格は、当然ながら立地条件（駅が近くかどうか、東西南北の向き、日当たり等）、面積、材質などで異なりますので、あくまで目安として頂けますようお願いします。

＝新築注文住宅の場合＝

①既に土地あり：
　
　面積　　　　　　　　　129.5㎡
　物件価格　　　　　　　3,231万円
　土地購入費　　　　　　無し
　自己資金　　　　　　　　691万円
　ローン金額　　　　　　2,485万円
　親からの援助等　　　 　　55万円

②土地同時購入：
　
　面積　　　　　　　　　113.4㎡
　物件価格　　　　　　　2,583万円
　土地購入費　　　　　　1,315万円
　自己資金　　　　　　　　497万円
　ローン金額　　　　　　3,284万円
　親からの援助等　　　 　 116万円

＝建売住宅の場合＝

　面積　　　　　　　　　101.5㎡
　物件価格　　　　　　　3,320万円
　土地購入費　　　　　　　―
　自己資金　　　　　　　　409万円
　ローン金額　　　　　　2,775万円
　親からの援助等　　　 　 135万円

＝新築マンションの場合＝

　面積　　　　　　　　　81.5㎡
　物件価格　　　　　　　4,250万円
　土地購入費　　　　　　　―
　自己資金　　　　　　　　889万円
　ローン金額　　　　　　3,201万円
　親からの援助等　　　 　 159万円

購入層の平均像の統計もありましたので、以下に記載させていただきます。
●年齢層：　トップは30代、次が40代。
　この両世代の合計で、全体の7割を占めています。
●世帯人数：　一戸建ては、3～4人。マンションは平均で2.5人。
●世帯年収：　400～500万円台の世帯年収が最も多く占めています。

最後までお読み頂き、有難う御座いました。ご参考になりましたか？
家づくりでお困りのことがあれば、サチライまでご連絡下さい。

「注文住宅を建てたい！」と思ったら、まず何から始めたらいいのでしょう？
初めての家づくりで右も左も分からないという方のための応用編です。

新規のお客様からよくいただく質問の一つが、「そちらでは坪単価いくらですか？」
一部の建築会社の広告やホームページに、坪あたり30万円とか40万円の記載があります。
しかし、これだけでは実際のお家は建てられませんので、十分にご注意ください。
家の建築に必要な費用の内訳を大きく分けると、次の3つの項目になります。

①　建築工事費：

家を建てるための直接的費用です。

●本体工事費　⇒　「坪単価」の広告金額は、この本体工事費のみを指しているケースがほとんどです。
●別途工事費
●設計管理料

②　別途工事費：

具体的な項目を例記すると
、
●地盤改良費　⇒　軟弱地盤等で地盤に問題があると、追加の工事費が必要です。
●既存建物の解体　⇒　古家があると解体して更地にする必要があります。
●引込工事費　⇒　上下水道や通信回線の引込み工事費。
●空調設備等の工事費　⇒　冷暖房機器の配管や取り付け工事、床暖房設備等々。
●屋外電気工事・屋外給排水工事　⇒　建物外部の配線・配管工事・給排水衛生工事。
●照明器具　⇒　リビング・ダイニング・寝室など各部屋の照明器具は別途工事です。
●カーテン工事　⇒　カーテンレール・ボックス・カーテン・ブラインド等も別途工事。
●外構工事　⇒　駐車場・門扉・フェンス・アプローチ・植栽等々も別途工事。

③諸費用：

●登記関連の費用　（表示・滅失登記、保存・抵当権設定登記）
●火災保険、地震保険
●建築確認申請
●地盤調査費用
●水道分担金　（市町村により金額は異なる）
●お引越し代

いろいろと必要な費用が多いですね。
本体工事費も、敷地の形状や家の構造によっても大きく異なってきます。
やはり特に注文住宅の場合は、建築会社を訪問して、個別のプラン・見積を取得する必要があります。

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「注文住宅を建てたい！」と思ったら、まず何から始めたらいいのでしょう？
初めての家づくりで右も左も分からないという方のための応用編です。

待望の家づくりをスタートさせるに当たり、お金の管理も当然ながら重要ですね。
一般的なケースとして、土地購入・家の建築（注文建築）・金融機関からの住宅ローン契約・その他諸費用を順に見て行きましょう。

●住宅ローンについて：
まず最初に住宅ローンの申し込みについては、「土地と建物をセット」にした合計金額で金融機関に融資を申し込み、ローン契約を締結する気とが必要です。
土地と建物の購入資金を別々にと考えの場合、住宅ローンを利用できないのが一般的ですので注意が必要です。
また土地と建物を合算ローンにすれば、住宅ローン控除の対象金額も大きくなり、税金面でのメリットも大きくなります。
一方、建物の購入資金ローンが実際に融資されるタイミングは、建物が完成して引渡しのときにやっと実施されます。
それまでには、着工金・中間金等でまとまったお金が必要になりますので、別途「つなぎ融資」を利用する必要があります。金融機関によっては、もっと融通を利かせて、必要なタイミングで融資を実行してくれる銀行もありますので、
建築会社・工務店にご相談ください。「つなぎ融資」の通以下金利と手数料が節約できるケースがあります。

●土地購入の流れとお支払い：
　　
　　＝流れ＝　　　　　　　　　　　　　　　　＝お支払い＝
　土地購入申込み　　　　　　　　　　　手付金（土地代金の　10％）
　　　　↓

　土地売買契約・引渡し　　　　　　　　土地代金の残金総額

●建物購入の流れとお支払い：
　　
　　＝流れ＝　　　　　　　　　　　　　　　　＝お支払い＝
　建築請負契約　　　　　　　　　　　　契約金（工事費の　10％程度）
　　　 ↓　　　　　　　　　　　　
　　工事着工　　　　　　　　　　　　　着工金（工事費の　30％程度）
　　　 ↓　
　　　上棟　　　　　　　　　　　　　　中間金（工事費の　30％程度）
　　　 ↓
　　完成引渡し　　　　　　　　　　　　残金

●その他の諸費用：

①土地購入の際：
　仲介手数料　→　不動産会社へ支払う手数料。
　土地代金 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

②住宅ローン：
　事務手数料　（2～10万円程度が一般的）
　団体信用生命保険料
　火災保険料　（保健加入を融資の条件にしている。）

③じゅうたくの登記関係：
　建物の所有権保存登記、土地の所有権移転登記
　抵当権設定登記（銀行ローン）
　司法書士への報酬

④入居後：
　不動産取得税（初年度のみ必要）
　固定資産税・都市計画税（毎年課税）

⑤その他諸費用：
　地鎮祭、上棟式、各種契約書の収入印紙、引越費用

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先日、第３回　佐賀県空手道選手権大会がありました。
サチライも協賛させて頂いている大会です！
峯親子も参加しましたが・・・息子たち頑張りました!(^^)!
また自分含め練習頑張ります( ｀ー´)ノ
参加選手は500名ぐらいで、保育園年中クラスからＪ・Ａ・Ｃ選抜クラスまであります。
白熱した試合でした。
ご興味がある方はぜひ内藤道場へ！！

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注文住宅を建てる場合には、建売やマンション購入とは異なり、決済手順と資金繰りに注意する必要があります。
一般的な決済手順は次のようになります。

①　土地の購入
　土地の購入時には、まずは（ア）手付金の支払。　次に正式契約時の（イ）決済金。
②　住宅工事の着手金
③　設計料や建物中間金
④住宅完成・引渡し時の残金決済

一方、通常の大手都市銀行から融資してくれる住宅ローンからの決済実行は、上記④の完成最終段階です。
では、①～③の必要費用への支払は、どうすれば良いのでしょうか？
預貯金などの自己資金で賄えれば理想的ですが、なかなかそうは行かないのが現実です。
この場合、【つなぎ融資】とよばれる先行融資を利用します。
契約後、必要なタイミングで数回（３～４回）の銀行融資を受けることができます。
但し、【つなぎ融資】はいわゆる無担保ローンのため、住宅ローンと比較して金利が高く、事務手数料と印紙代金が別途必要となります。
一部には、かなり融通を利かせてくれる銀行もありますので、契約する工務店に事前のご相談をお勧めします。

また注文住宅の場合、土地購入から住宅の完成引渡しまで焼く半年の期間が必要です。
間取り設計や室内の詳細打合せに集中できるよう、事前にしっかりとした資金計画を立てておきたいですね。
土地代金・建物・内装・外構・日々の生活費・将来の学費等々の全体のバランスを見ながら計画を立てましょう。

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一生に一度と言って良い、大変高価な買い物である注文住宅の建築です。
決して「欠陥住宅」なんて避けねばなりません。
では、どのようにして、この危険から回避すれば良いか？ヒントとして、危険性の高い会社の特徴を５つあげてみます。

①『丸投げをする建築会社』
　お客様（施主）と契約する会社と、実際に施工する会社が別々という体制です。
　契約会社から下請け業者に丸投げして、極力短期間で家を建ててしまおうとする
　体制。
　お客様と実際の施工会社の距離が離れており、責任意識が薄いのが根本的な
　大問題です。

②『なんでも屋さん？』
　「家づくりなら何でもお任せ」とアピールして、注文住宅・建売住宅・
　リフォーム・木造・鉄骨造・ＰＣ工法・ツーバイフォーと、ほとんど全てに
　対応する工務店。
　一見よさそうですが、冷静な見方をすると、個々の工法に対して経験と理解度が
　低く、ミスをする確立が高くなります。

③『大手ハウスメーカーの下請け工務店』
　下請け工務店とは、自社単独では仕事が取れない弱小工務店が多いです。
　単独で仕事が取れない背景は、設計力や職人の技術力が低い恐れがあります。
　大手ハウスメーカーの仕事は、効率化重視で、各部財は工場で一括生産され、
　現場では組み立てるだけの簡単な作業が多いのが現実です。

④『契約取りを焦っている会社』
　住宅街者の営業マンには、言葉巧みに契約を迫ってくる人もいます。
　「今月中に契約すれば、値引きしますよ！」なんて誘惑に乗っては危険です。
　値引きした分の費用は、工期短縮とか建材のグレードダウン等で埋め合わせ
　されても判りません。

⑤『裕福な雰囲気を出している会社』
　会社の駐車場に必要以上の高級車が多く停まっている会社は避けましょう。
　多くの社員が裕福な雰囲気を出しているという背景は、安い建材を使い、
　利益を過剰に上乗せしている可能性があります。
　そんな会社に限って、技術力が低く、誠意なく手抜き工事を行う危険性が
　高いです。

最後までお読み頂き、有難う御座いました。
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家づくりを始めようとした時、住宅情報誌をのぞくと膨大な建築会社の数に圧倒された経験はありませんか？
ページをめくってもどれも似たような内観写真を前に何を基準にして選べばいいのか、さっぱり検討もつかないと頭を悩ませてしまっている方もいらっしゃると思います。
もちろん会社によって得意不得意がありますので、それらを元にご自身に合う会社を見つけることが大切です。
と簡単に言われても・・・困りますよね。

では、今あなたの隣にいらっしゃるパートナーとはどうやって出会いましたか？
何が決め手となってご結婚されたのでしょうか？
「性格」、「価値観」、「勤め先」、「見た目の好み」、「出会った瞬間のビビビ」・・・色々ですよね。
そして、この中のどれか１つの条件を満たしていて、他の条件はぜんぜん違うんだという方はまずいらっしゃらないと思います。
また、どれもこれもが100点満点というパーフェクトな方を見つけられた方もそれほど多くはないのではないでしょうか？
人によって優先順位を「価値観」＞「性格」＞「見た目の好み」＞「お勤め先」・・・とする人もいれば、「見た目の好み」＞「性格」＞「お勤め先」＞「価値観」・・・とする方もいて、どれが正解というわけでは
ありません。
家づくりも同じです。建築会社を選ぶにあたり、「会社の規模・安定性」、「建物価格」、「性能」、「素材」、「デザイン性」、「担当者との相性」・・・など判断材料は無数にでてきます。
その中で何を最も重視するかはあなたが決めるのです。
今となりにいる素敵なパートナーを選ばれたときのように、建築会社もあなたの判断基準を信じて、
これからの永い家づくりを一緒に最後までやり遂げられると思える会社を選びましょう。
それでもなかなか決められないという方は、まだ本当の運命の相手（会社）と出会えていないのかもしれません。
一生に一度の家づくり。焦らずに後悔の内容にすすめてください。

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