実家の敷地に離れを建てたい。建てられる？
「注文住宅を建てたい！」と思ったら、まず何から始めたらいいのでしょう？
初めての家づくりで右も左も分からないという方のための応用編です。
問題は、同じ敷地内に2件、住宅の用途を成す建物を建築できない事です。
法的には、「母屋」と「離れ」両方に水回り設備（トイレ・キッチン等）がある場合、両建物に接道要求他一般の建築基準法、消防法等の適用・制限を受けてしまいます。
従いまして、新築の「離れ」にはキッチン又は浴室がない形で建築の確認申請を提出することになります。
一言でいえば、「増築」としての申請です。
上記の形であれば、実家の敷地に「離れ」の建築が可能です。
デメリットとしては、電気代・水道代・下水道使用料・電話代がすべて2件分必要となります。
親名義の土地に子供名義の家は建てられる？
建てられますが、贈与税と相続税に関連してきますので、ケース毎に説明させて頂きます。
＝ケース1 子供は親に何も払わずに、親の土地に家を建てられた場合＝
これを土地の「使用賃貸」と言います。
この使用賃貸による土地の使用では、贈与税は課税されません。
しかし、問題は相続時ですね。
将来、親から子供が相続するときに「借地権の評価額分」が追加で相続税の対象となります。
＝ケース2 親の土地を子供に時価よりも安い金額で売り、子供が家を建てる場合＝
例えば、時価3000万円の土地を子供が1000万円で購入した場合、差額の2000万円が「みなし贈与」となり、2000万円に対して贈与税が課税されます。
＝ケース3 親に地代だけ支払う場合＝
この場合は、ケース１の「使用賃貸」ではなく、「賃貸借」となります。
土地の権利金が支払われていませんので、権利金相当額に対して贈与税が発生します。
＝住宅ローンについて＝
親名義の土地に子供が住宅ローンを借りて建物を建てる場合、親の土地への担保設定が必須となることが多いです。
物件が完成した時は、建物も担保設定されています。
また、担保提供者である親が連帯保証人になる必要も出てきます。
＝固定資産税の取り扱い＝
使用賃貸の場合では、子供が自分で固定資産税を負担しても、贈与税はかかりません。
＝親の土地に家を建てるデメリット＝
仮に、その子供に兄弟等のほかの相続人がいた場合、他の兄弟達から最低限相続財産の分与を主張してくる可能性があります。
＝親の土地を子供の名義に変更できるか？＝
贈与税を支払えば、名義変更が可能です。
補足になりますが、「相続時精算課税」を選択することも出来ます。
これは、2500万円以内の資産であれば、贈与時点の贈与税はかかりません。
相続時に相続税の対象として精算することになりますので、一時的な課税の繰り延べとなる制度です。
最後までお読み頂き、有難う御座いました。ご参考になりましたか？
家づくりでお困りのことがあれば、サチライまでご連絡下さい。
