古家付きの住宅購入の際の注意点

「注文住宅を建てたい！」と思ったら、まず何から始めたらいいのでしょう？
初めての家づくりで右も左も分からないという方のための応用編です。

●「中古一戸建て」と「古家付き土地」の違いは？

　微妙な表現の違いですが、明確な定義・基準はありません。
　一部では、昭和時代に建築された物件が「古家」で、平成時代建築の物件を「中古」と言っている
　業者もいます。

●リフォームして住む場合：

　やはり最大のメリットは、相場よりも安く購入できるチャンスもあります。
　しかし、購入契約前に、第三者の検査専門会社にたとえ有料でも建物のチェックをしてもらうことを
　お勧めします。

●建替えの場合：

　まずは、メリットから。
　価格メリット以外には、更地と違ってすでに建物がありますので、日当たり・風通し・建物の配置など、
　建替えた後の暮らしイメージがつかみ易い。
　一方、デメリット及び注意点を例記させて頂きます。

▽解体費用が発生します。木造住宅の場合、一般的な相場は4～5万/坪です。
　但し、ブロック塀・古井戸・大量の家具類・重機が出入りする道路が狭い等の環境だと追加費用が
　発生してしまいます。
　この解体費用については、売主・買主のどちらかが負担するのか決まりはありません。
　契約時の当事者間での話し合いになります。

▽登記関係の費用として、「建物の所有権移転登録」及び「建物滅失登記」の費用も発生します。

▽土地の境界があいまいになっていることが多いです。
　境界確定図で確認しておきましょう。もしなければ、境界画定測量を土地家屋調査士に依頼して、
　隣地の方立ち合いのもと、境界を確定させる必要があります。
　この費用は数十万円かかります。

▽敷地に大きな石や木がある場合、撤去後の整地費用も追加で発生することもあります。

▽上下水道・ガス管について：
　引き込み感が老朽化している場合、手直しの追加工事が発生し、数十万円の費用がかかります。

▽水道管の敷設が、お隣の敷地を経由、又は逆にお隣の水道管が自分の敷地を経由している場合もあります。
　契約時に、不動産会社と十分な事前確認が必要ですね。

▽特に長屋（テラス）の場合、切り取り工事とそれに伴うお隣の壁の修復費用も発生します。

▽古家解体中に、大きな岩とか廃棄物等が地中から発見される場合があります。
　「瑕疵担保責任」のある売買契約であれば、売主の責任で撤去してもらえます。
　但し、その有効期限は3ヵ月の設定が多く、それ以降は買主の負担となります。

最後までお読み頂き、有難う御座いました。ご参考になりましたか？
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